Вопрос соразмерности: как устроена полулегальная приватизация земли в Гурьевске

В августе 2019 года губернатор Антон Алиханов зачитал в областном правительстве поступившее ему письмо из Росреестра, который выражал обеспокоенность странными сделками по отчуждению земли из госсобственности в Гурьевске. От себя губернатор добавил, что подобные «истории» его «поддостали». Через неделю глава региона заявил, что «ни в коем случае не обвиняет» гурьевские власти в злоупотреблениях. Но уже через месяц гурьевская прокуратура пришла в суд с пакетом из порядка двух десятков исков к чиновникам, а потом было возбуждено уголовное дело. По многим искам вынесены решения судов об отмене приватизационных сделок. «Новый Калининград» изучил судебные документы и рассказывает, как был организован процесс подозрительной массовой приватизации земли в пригороде Калининграда.

В своем августовском выступлении Алиханов указывал, что некие люди берут в аренду землю в Гурьевске, строят на ней сараи, выкупают землю под ними по льготной процедуре, потом этот сарай исчезает и земля переходит в третьи руки. В основе данной схемы лежит положение земельного кодекса, которое обязывает продать в приоритетном порядке землю лицу, которому принадлежит возведенное на ней строение.

Тонким моментом в законодательстве является соотношение размеров строения и выкупаемого под ним земельного участка. Действующая редакция земельного кодекса не содержит оговорок о размере участка. Формально владелец здания имеет право на выкуп земельного надела любой площади. Более того, муниципалитеты не имеют права отказывать в предоставлении земли на том основании, что запрашиваемый участок слишком большой, констатируют эксперты. Однако сложившаяся в России судебная практика свидетельствует об обратном: суды отменяют приватизационные сделки, если площадь участка в десятки или сотни раз больше площади постройки.

Нормальной считается ситуация, когда для использования постройки предоставляется участок, по площади немного превосходящий площадь застройки (один метр вокруг здания), объясняет глава юридической компании «Солнцев и Партнеры» Станислав Солнцев. Ранее существовал СНиП, утвержденный в 1989 году, который регулировал вопрос соразмерности выделения земли под использование постройки, но сейчас он не действует, добавляет юрист.

Поэтому в отмене подобных сделок определяющую роль играет прокуратура. Если она закрывает глаза на подозрительные сделки и не подает своевременно в суд, то крупные и дорогие земельные массивы могут быть без особых хлопот выведены из госсобственности по «льготной цене», то есть за копейки.

Прокурор не возражает

В своей прошлогодней речи Алиханов детально рассказал только об одном эпизоде возмутившей его гурьевской приватизаци. В 2018 году «Рейх А.А» получил от администрации Гурьевска землю в аренду для строительства спортивного объекта. В 2019 году он зарегистрировал право собственности на постройку площадью менее 20 кв.м и ему продали земельный участок площадью 15 тыс. кв.м, то есть в 758 раз превосходящий здание по площади, минуя публичные торги. Потом, по словам Алиханова, постройка была снесена, а земля перепродана третьим лицам, которые получили возможность застроить его многоквартирными жилыми домами.

Среди обжалованных прокуратурой в 2019 году сделок была и эта. Землю приватизировал Александр Александрович Рейх. Он является совладельцем компании «Корпорация Недвижимости Калининграда», которую возглавляет Александр Самуилович Рейх. Последнего глава администрации Гурьевска Сергей Подольский в 2014 году называл своим лучшим другом. На странице «Корпорации» во «ВКонтакте говорится, что она обладает «самой большой базой участков для проживания».

Судебный процесс обжалования этой сделки закончился отклонением претензий гурьевской прокуратуры. Причина была в пропуске срока исковой давности по делу.

Как видно из решения суда, городские власти без торгов передали землю в аренду под строительство физкультурно-оздоровительного центра предпринимателю Александру Шеллю. Тот переуступил право аренды Рейху. 7 февраля 2019 года на этом участке по упрощенной схеме поставили на учет здание «бани». Регистрирующим органам, чтобы сделать запись о здании, было достаточно договора аренды земли, заявления Рейха и технического плана здания. Регистрация здания и дала возможность Рейху уже в апреле 2019 года стать полноправным владельцем 1,5 га на въезде в Гурьевск, рядом с жилым комплексом «Новая резиденция».

Менее чем через месяц выкупленная у властей земля была подарена Рейхом некой Валентине Верещагиной. По данным сайта Гурьевской администрации, полная тезка Верещагиной в 2016 году работала главным бухгалтером финансового-методического центра «Вектор» администрации Гурьевска.

Примерно через два месяца после сделки, в июне 2019 года Верещагина продала землю «Балтийской строительной компании» за 10 млн руб., которая к моменту подачи прокуратурой иска в суд успела получить разрешение на строительство шестиэтажного дома и выстроить его на 20%. К началу процесса с Верещагиной полностью не расплатились, поэтому земля остается у нее в залоге.

Отдельно в судебном решении прописывается роль гурьевской прокуратуры и бывшего заместителя главы Гурьевска, который не так давно стал главой администрации Советска, Андрея Сергеева. В своем заявлении прокуратура требовала отменить все сделки с участком, начиная с передачи его в аренду Александру Шеллю в 2015 году, и вернуть в госсобственность. 15 июня 2015 года Сергеев направил письмо с уведомлением о данной сделке гурьевскому прокурору Илье Смирнову. Письмо было получено, но прокуратура подала в суд иск о признании данной сделки недействительной только через четыре с лишним года, за полтора месяца до перевода Смирнова с поста главы гурьевской прокуратуры на должность прокурора Черняховска.

«Прокурор, осведомленный о принятии администрацией указанного выше решения, не мог не располагать информацией о принадлежности спорного участка и распоряжении им, на момент получения прокурором постановления в отношении спорного участка уже был заключен и зарегистрирован в ЕГРП договор аренды. Сведения относительно исполнения и реализации указанного выше постановления прокурором могли быть запрошены и истребованы как у администрации Гурьевского городского округа, так и путем направления соответствующего запроса в регистрирующие органы в рамках предоставленных прокурором полномочий. Таких действий прокурором сделано не было», — объяснил суд отклонение иска, добавив, что земля изначально в 2015 году была передана без торгов в аренду незаконно. Решение вступило в законную силу.

Прокурор Смирнов сообщил «Новому Калининграду», что об обстоятельств оспоренной сделки не помнит и прокомментировать действия гурьевской прокуратуры сейчас не может.

Была ли вообще построена двадцатиметровая баня, благодаря которой приватизировали землю, не ясно. По документам ее построили незадолго до приватизации земли, а потом оперативно снесли. Однако суд счел, что ответчики не доказали, что постройка вообще существовала. Смету на строительство суд отказался считать надежным доказательством.

Впрочем систематического успеха в судах Рейхам достичь не удалось. В случае участком площадью 3,5 тыс. кв.м, расположенном на одной из центральных улиц Гурьевска, прошлогодняя волна исков прокуратуры попала в срок исковой давности и суд принял решение об изъятии земли у Александра Самуиловича Рейха. Гурьевские власти сначала передали землю без торгов в аренду, а потом, после строительства десятиметровой «хозпостройки» — в собственность предпринимателя в декабре 2018 года. Как и в первом случае, суд счел, что факт существования данной постройки не доказан (в качестве основного доказательства также предлагалась смета).

Озвучил суд и претензии к чиновникам администрации Гурьевска. Они передали Рейху довольно большой участок в зоне среднеэтажной жилой застройки центральной части города в аренду «для личного подсобного хозяйства». По мнению суда, обстоятельства дела «безусловно свидетельствовали о том, что фактически спорный земельный участок изначально формировался и предоставлялся администрацией Гурьевского городского округа не для целей личного подсобного хозяйства» и чиновники просто хотели избежать предусмотренные законом публичные торговые процедуры. Заплатил Рейх за землю 92 тысячи рублей. Если решение вступит в законную силу, муниципалитет ему их вернет.

В суде представитель Рейха заявлял, что, по его мнению, землю последний получил законно. «Новый Калининград» обратился к Александру Рейху за комментарием через приемную его компании «Райэнерго», но к моменту публикации комментарий предоставлен не был.

земля.jpg

Очень важная книга

В конце 2019 году суд отметил еще одну очень странную цепочку сделок, в которой принял участие друг главы администрации Гурьевска Александр Рейх. В сентябре 2015 года глава Луговского теруправления Гурьевского городского округа Александр Товпик выдал выдал некому Лялину А.Л. выписку из так называемой похозяйственной книги, в которой якобы упоминалось о «принадлежности [ему] на праве пользования» земельного участка в Луговом площадью 300 тыс. кв. м. Якобы в первый день 1997 года в данной книге было сделано упоминание об использовании земли Лялиным после «дворового обхода».

Похозяйственные книги — это еще советское изобретение. Их обязали вести сельские советы в 1968 году. Однако форму книги смогли утвердить только к 1989, а в 1990-м разработали указания, как их вести. В эти книги записывали, кто владеет землей в поселении и какой площади у него участок. Требование вести похозяйственную книгу действует до сих пор, но сейчас это уже не документ, подтверждающий право на землю, а элемент учета постоянно живущих в поселке людей.

Получив в сентябре выписку из похозяйственной книги от Товпика, Лялин обратился в Росреестр, и в ноябре за ним официально зарегистрировали право собственности на большой земельный массив под Калининградом в ЕГРП. Через месяц Лялин продал землю Рейху.

Когда несколько лет спустя прокуратура заинтересовалась этим делом и оно дошло до суда, то выяснилось что Лялин никогда землей в Луговом не пользовался, где она находится, не знает и о решениях о предоставлении ее ему не в курсе. Как он заявил в суде, оформить выписку из похозяйственной книги его попросил «знакомый, который и занимался оформлением документов».

Свои пояснения дал в ходе процесса и Рейх. По его словам, Лялин был сотрудником одной из его компаний, а землей предприниматель не пользовался, и где она находится — также не знает.

Оба участника приватизационной сделки единодушно поддерживали требования прокуроров аннулировать приватизацию, а администрация Гурьевска не возражала. Возможно, это было связано с тем, что к моменту рассмотрения прокурорского иска Рейх уже давно не владел землей. Буквально через два месяца после покупки он перепродал ее фирме предпринимателя Евгения Мельника под названием «Архив Калининградской области». Она владела землей вплоть до момента, когда приватизацией заинтересовалась гурьевская прокуратура. Связаться Мельником «Новому Калининграду» не удалось.

С похозяйственной книгой произошло примерно то же, что с баней и хозпостройкой из вышеописанных историй. Ее существование доказать не удалось. В ответ на судебный запрос о предоставлении фрагментов записей из книги за 1997-2001 годы, в Луговском теруправлении Гурьевского городского округа сначала сообщили, что все книги за этот период были изъяты калининградским управлением ФСБ в конце августа 2018 года. Но потом прислали новый ответ, где говорилось, что книга с записью о Лялине «считается утраченной с 2015 года».

Луговское теруправление гурьевской администрации господин Товпик возглавляет до сих пор.

Земля за копейки

Большинство гурьевских приватизационных сделок, дошедших до суда в 2020 году, помимо сложностей с доказательством существования на них когда-либо построек объединяет символическая стоимость выкупа земли. Например, первый заместитель главы администрации Черняховска Виктор Вобликов (тогда он не занимал нынешнюю должность) в марте 2017 года получил от властей в аренду под ведение личного подсобного хозяйства участок площадью 3,3 тыс. кв.м в Гурьевске. В декабре он уступил право аренды некой Наталье Пальцевой. К ноябрю 2018 года Пальцева по упрощенной процедуре добилась записи в Росреестре о наличии на участке хозпостройки площадью 6 кв.м и выкупила землю за 37 тыс. руб.

В 2019 году земля была разделена на три участка: 1670, 800 и 900 кв. м. Один из участков был продан Наталье Кочневой, а еще один — передан Вобликову. Как и во всех предыдущих случаях, существование постройки доказать не удалось, а передача земли от Вобликова и обратно была сочтена судом как косвенное доказательство необоснованности приватизации. В случае вступления решения суда в законную силу землю муниципалитету придется вернуть всем троим.

Как пояснил «Новому Калининграду» Вобликов, он уступил право аренды Пальцевой безвозмездно, а участок купил у нее обратно за 250 тыс. руб. Чиновник утверждает, что постройка существовала и в ней хранился садовый инвентарь. Себя Вобликов называет добросовестным приобретателем.

Еще один участок площадью 2,3 тыс. кв.м. под шестиметровой хозпостройкой выкупили за 21 тыс. руб., а 7-метровое строение (капитальный характер которого доказать не удалось) стало основанием для приватизации 3,6 тыс. кв.м за 37 тыс. руб. Отдельный процесс касался выкупа 1 тыс. кв. м земли под маленькой постройкой за 14 тыс. руб.

Масштаб потенциальных потерь бюджета от подобных сделок показывает дело по иску прокуратуры против Ирины Картал. Городские власти передали участок площадью 1,6 тыс. кв. м в аренду человеку по фамилии Прокопенко для ведения личного подсобного хозяйства. Он переуступил право аренды Картал. Та зарегистрировала право на хозпостройку площадью 10 кв.м, выкупила землю за 18 тыс. руб. и по документам снесла строение (суд не смог удостовериться, что постройка существовала). Потом земля была перепродана Галине Белинской за 150 тыс. руб., которую представитель ответчиков позиционировала как добросовестного приобретателя.

Однако суд счел, что цена сделки между женщинами была в 4 раза ниже кадастровой стоимости участка (порядка 600 тыс. руб.), поэтому добросовестным приобретателем Белинскую счесть нельзя. «Выяснением обстоятельств образования и принадлежности участка ответчик Белинская Г.И. не занималась, в соответствующие уполномоченные организации по данному вопросу не обращалась, к освоению участка не приступала», — объяснил свое решение суд и постановил изъять землю у Белинской.

прокуратура.jpg

Прокурорские неудачи

Большинство прокурорских исков по отмене приватизационных сделок в 2020 году гурьевский суд удовлетворил, но было и немало отказов. Так, например, мужчина приватизировал 800-метровый участок для ведения личного подсобного хозяйства под 10-метровой постройкой, а потом продал землю другому человеку, который построил на нем 150-метровый дом и изменил назначение земли под индивидуальное жилье.

Суд отказался отменять сделки, потому что его убедили, что помимо хозпостройки на участке еще когда-то были три навеса, парник и ограждение. Мужчину же, построившего дом, судья сочла добросовестным приобретателем.

Пытались лишить прав на участок площадью 4 тыс. кв.м прокуроры и предпринимателя Илью Филиппова. С 2010 года землю арендовали по очереди несколько юрлиц, а летом 2015 года права на нее передали Филиппову. Тот построил на контрольно-пропускной пункт для будущей заправки и выкупил весь участок под ним у администрации за 655 тыс. руб.

В суде предприниматель подтвердил намерение строить заправку и показал экспертное заключение, что для запроектированного комплекса нужно минимум 3,3 тыс. кв.м. Суд счел приватизационную сделку обоснованной и не стал ее отменять.

Оставили 6,3 тыс. кв.м и предпринимателю Виктору Шварцу. На арендованном участке он построил котельную площадью 35 кв.м, проложил кабельные и дренажные сети. Смежные участки принадлежали автотранспортному предприятию Шварца. Плюс цена приватизации не вызывала больших вопросов и составляла 561 тыс. руб. Суд счел, что земля была приватизирована и используется по назначению, а прямое соотношение площади котельной и участка в данном случае большой роли не играет.

Практика рассмотрения судом исков по Гурьевской приватизации показывает, что забирают в основном «зависшие» активы, выводившиеся из госсобственности по подозрительно низким ценам. То есть участки, которые приватизировали на основании строительства мифических хозпостроек, но не успели надежно пристроить. Если же земля нашла своего«добросовестного приобретателя», то ее вряд ли отнимут.

Во всех проигранных процессах чиновники администрации Гурьевска свою вину отрицали и заявляли, что действовали абсолютно законно.

Уголовное дело по гурьевской приватизации до сих пор расследуется. Подозреваемых в деле нет.

Текст — Вадим Хлебников, фото — Виталий Невар / Новый Калининград. 

Подписывайтесь на наш канал в Telegram.

Оцените статью
Westgrad.ru
Добавить комментарий